德国2024年最后一季度平均房租上涨4.7%

2024年年底，德国租房成本持续上涨，而购房价格则保持稳定。数据显示，部分城市的租金涨幅尤为显著。

根据科隆德国经济研究所（IW）公布的数据，2024年最后一个季度，德国租赁市场的平均租金较去年同期上涨了 4.7%。其中，涨幅最大的是 柏林（8.5%）、埃森（8.2%）和法兰克福（8.0%）。莱比锡（7.3%）和杜塞尔多夫（7.2%）的涨幅也高于全国平均水平。

近年来，德国租金呈现持续大幅上涨的趋势，尤其是在新冠疫情爆发之后。IW的另一项研究显示，1991年，仅有5%的德国家庭将40%以上的收入用于租房，而这一比例如今已上升至14%。

根据国际公认的住房可负担性标准，租房开支超过收入30%的家庭被视为“租金负担过重”。在德国，越来越多的租户正面临这一困境。

与此同时，2024年最后一个季度，德国的平均购房成本保持稳定，甚至比去年同期下降了 0.4%。不过，单户或两居室住宅的购房价格略微上涨了 0.6%。

德国租金限制法为何未能有效遏制租金上涨？

德国于 2015年 在基民盟（CDU）领导的大联合政府时期推出了全国性租金限制法（Mietpreisbremse），随后在社民党（SPD）总理奥拉夫·朔尔茨（Olaf Scholz）领导的“红绿灯”联合政府（社民党、绿党、自民党）主导下，该法律被延长至 2029年。然而，批评人士认为，这项法律执行力不足，难以真正遏制租金飙升。

目前，该法律的适用范围仍然有限，2014年后首次出租的新建房屋、经过现代化改造的房产、出租不到一年的房屋、租约签订于法律生效之前的房产，以及过去租金已被非法提高的房产，均不受租金限制法的保护。因此，实际受惠的租户范围较小，很多租客仍然面临高租金压力。

德国正经历 20年来最严重的住房短缺，新房建设远远未能满足市场需求。联邦政府估计，每年需建造 40万套新住房 才能缓解住房危机，但IW的研究发现，2024年德国仅建成26万套新房，2025年预计完工的新房数量更将下降至15万至20万套。

由于 Mietpreisbremse 法案的核心是保护长期租户，即便新房建设目标得以实现，也难以直接拉低整体租金水平。因此，在住房供应紧缺、租赁需求旺盛的背景下，德国租金上涨的趋势短期内恐难以缓解。