德国专家：不会再更好了，为何现在买房或是明智之举

经历数周市场动荡后，德国房地产专家认为建筑贷款利率有望趋于稳定。在此背景下，购房者或将迎来难得的窗口期，专家建议有意者不应再犹豫。

2025年以来，德国房地产市场一度剧烈震荡：首先是总理弗里德里希·默茨（CDU）提出的千亿欧元债务计划，推动房贷利率迅速上行；随后，又因特朗普对外关税言论带来的经济不确定性，利率出现回调。这种剧烈波动让许多潜在购房者陷入观望，市场在一度出现回暖迹象后陷入迟滞。

然而，专家如今普遍看好下半年市场走势，认为利率趋稳将带动购房需求恢复。德国知名房地产经济学家、IW研究所的迈克尔·福伊特兰德指出：“因利率犹豫不决反而可能错失良机，毕竟房价正在上涨。”房产中介公司Von Poll的合伙人丹尼尔·里特也表示，即便利率仍处于高位，“现在依然是一个不错的买房时机，未来未必更好”。

多位金融专家预计，年内十年期建筑贷款的平均利率将稳定在3.6%至3.7%，不会突破4%。欧洲房贷平台Europace的联席CEO斯特凡·明特认为：“这是可以接受的融资水平。”

这一利率稳定预期已带动房贷需求上升。德国抵押银行协会（VDP）数据显示，今年第一季度银行发放住房贷款总额达244亿欧元，同比增长31.9%，其中多户住宅贷款增长尤为显著，增幅达51%。

房地产平台Immoscout24也报告称，市场活跃度明显回升，购房需求同比上涨14%至16%。VDP数据显示，全国住宅售价同比上涨3.6%，在柏林、法兰克福和科隆等大城市，涨幅甚至达到5%左右。

房租上涨加剧了这一趋势。在过去一年中，全国新租赁合同平均租金上涨4.3%，在大城市涨幅为4.4%，其中柏林上涨近5%。Von Poll Finance负责人露西·洛茨卡特表示，高房租正促使更多租户考虑购房，“住房可负担性的评估标准正在重新定义”。

不过，许多购房者的财务状况仍然紧张。目前平均贷款申请额约为35万欧元，而平均房价为39.5万欧元，意味着贷款额已达房产价值的89%。传统上建议购房者应准备20%至30%的自有资金。但洛茨卡特认为，在有稳定净收入的前提下，即便首付较低，购房融资仍是可行的。Europace的明特也认为，目前尚未出现系统性信贷风险，“尽管并非人人都能买得起”。

市场上最易获得的是需翻新的老旧房产，特别是能效差的房屋，目前在全国从帕绍到罗斯托克都需求较低，议价空间大。但在热门城市周边，这类房产依旧有市场。关键因素在于政府对能源标准的政策导向。专家呼吁，新政府应从追求高能效等级转向更务实的减排目标。例如，给老房安装热泵，即使只能达到能效等级D，也比强制升级至A级更具现实性。

房市结构性问题仍在。在慕尼黑、法兰克福和科隆等一线城市，房价仍居高不下，房源紧张，购房难度大。但在距大城市30分钟通勤圈内的中小城市，仍可找到性价比较高的房产。

综上所述，尽管建筑贷款利率仍处于相对高位，但因房价回升、租金上涨与市场需求回暖，当前可能正是购房者出手的理性窗口。正如业内所言：“现在不买，未来可能更贵。”