德国的“租金刹车”是什么？谁能降租？怎么申请？

德国政府已将现行的“租金刹车”措施延长至2029年。那么，哪些租户适用这项法律？如果租金过高，租户又该如何申请降低租金呢？

德国“租金刹车”政策解读

2015年，由基民盟（CDU）主导的德国政府推出了“租金刹车”（Mietpreisbremse）政策，目的是规定“租赁期开始时允许的租金水平”，也就是房东在新签合同时可合法收取的租金上限。

根据《德国民法典》第556d条，这项法律适用于被认定为“住房市场紧张”（angespannter Wohnungsmarkt）的地区。这一标签通常指房租高于德国平均水平，或者当地人口快速增长却缺乏新建住房的区域。截至2024年底，德国11,000个市镇中有410个被认定为“住房市场紧张”区域，这一名单会定期更新。

在这些地区，房东收取的新租金不得超过当地“可比租金”的10%。所谓“可比租金”是指当地的租金指数（Mietpreisindex 或 Mietspiegel）所反映的水平。

德国每个城市和地区都有自己的租金指数，可以在网上搜索“Mietspiegel + 城市或地区名称”轻松查到。通过租金指数，租户可以核对自己是否被房东多收了租金。

如何核对自己是否付了过高的房租？

首先，需要找出你的租赁合同，合同中一般会列明房屋的面积和一些关键特征，这些信息对于核算是否被多收租金非常重要。有时你还需要自己测量一些细节，比如洗手池的大小。

租金指数会列出不同面积和条件下房屋可收取的最高租金标准。把租赁合同与租金指数对照，就能大致判断是否被收取了超额租金。

若自行核对感到麻烦，一些城市和地区提供了在线公开的租金计算器，输入房屋信息后系统会帮你估算是否被多收了租金。还有一些第三方公司也提供这类计算器，如CONNY。

若你加入了当地的租户协会（Mieterverein 或 Mieterbund），也可以请协会工作人员帮忙核实计算结果。

谁有资格申请降低房租？

遗憾的是，“租金刹车”目前并非适用于所有租户，以下几类情形除外：

• 2014年10月1日之后首次出租的房屋

• 经过现代化改造后价值接近新建住房三分之一的房屋

• 临时或短期出租

• 在该地区被认定为“住房市场紧张”之前已签订的租赁合同

• 房东原本就向前一任租户收取了高于可比租金的房租

也正因为存在这些漏洞，尽管“租金刹车”自2015年实施以来，过去十年德国大城市的平均房租仍上涨了50%。各党派的政客都呼吁政府进一步完善立法，使更多租户受益。

如何申请降低房租？

如果通过租金指数计算确认你有资格降低租金，且不属于上述例外情形，就可以正式提出申请。

通常需要向房东写一封信，说明你已对比了租赁合同和租金指数，或使用了在线租金计算器，确认自己被多收了房租，因此要求降低租金。

当然，这并不符合房东利益，因此他们可能会拖延答复，或者声称房屋已“全面现代化改造”，从而合理化租金水平。

若不存在例外情况，这种说辞不影响你的合法权益，不必因此退缩。如果房东仍拒绝，你可以请律师介入，或向当地租户协会或平台如CONNY寻求帮助。

提出降低房租会有什么风险？

目前，德国正面临20年来最严重的住房短缺，租户常常担心激怒房东会被赶走。

其实，法律的保护力度可能比你想象的更强。如果你是从公司（如住房协会或物业公司 Hausverwaltung）租房，房东不能仅因你要求降租而将你驱逐，这属于歧视性行为，法律禁止。

如果房东是私人房东，也不能仅因你要求降租就把你赶走。但私人房东若以“突然决定自住”为由（Eigenbedarf），则可合法收回房屋。

德国是否还有“租金上限”？

“租金刹车”“租金上限”“租金封顶”“租金管制”这些概念常被混用，易混淆。实际上，德国既有“租金刹车”（Mietpreisbremse），也有“租金上限”（Kappungsgrenzen）。

简单来说，租金刹车是为了限制房东在新签合同时的租金标准，而租金上限是为了限制租金的涨幅。

和“租金刹车”一样，租金上限也并非全国统一适用。根据 Finanztip 数据，截至2025年6月，德国共有492个地区实施租金上限。在这些地区，房东在三年内最多只能将租金提高至当地可比租金的15%以内。

需要注意的是，这里的“租金上限”与2020年柏林曾试图推出的更严格的“全市租金封顶”政策不同。当时，柏林的政策分三阶段实施：租金冻结、转租上限和强制降租，覆盖首都150万套住房，原计划持续到2025年。但2021年，德国联邦宪法法院（位于巴登-符腾堡州）裁定该法违宪，宣告无效。