德国地产大V：亲爱的柏林人，请你们现在千万别买房

在柏林，负担得起的租赁住房越来越稀缺，而与此同时，房价却在下跌。尽管如此，此时买房依旧不是一个明智的决定——这是一篇颇为私人的深度观察。

柏林的住房市场已经到了令人难以置信的地步：许多租房者多年来苦苦寻找新住处，却始终一无所获。在失望和压力下，即便没有足够的首付款，他们也铤而走险，选择买下一套公寓。前不久，我一位朋友兴奋地告诉我她买房的消息，我当时差点脱口而出：“拜托你别买啊！”但已经为时已晚。

柏林的租房市场正朝着一个出人意料的方向发展：在经历多年的快速上涨之后，过去半年里租金涨幅仅约1%。然而，那些以为这意味着是搬家的好时机的人，很快会在租房网站上碰壁：即便是中等价格区间的房源，也往往是未翻修的破旧住房，甚至有的根本不适合居住。而那些在照片上看起来还能凑合的房子，到了现场一看，却常常是年久失修的危楼。

即使用户在Immobilienscout24或分类广告平台上花钱购买高级会员服务，也不过是获得了一点点额外选择，整体房源依然极为有限。

这背后隐藏着一个结构性问题：越来越多的出租房通过所谓的“场外交易”（Off-Market-Deals）悄然流通，脱离了公开市场。如果没有人脉，或没钱请中介，想要以合理价格找到一套住处几乎是不可能的。

加剧这一局势的，还有所谓的“锁定效应”：由于新建住房的租金远高于老房，许多柏林居民根本不敢搬家。于是，很多年长的夫妇或独居者继续住在过大的房子里，而家庭人口多的租户则不得不在狭小空间内勉强挤住。搬家成了一件奢侈的事。

与此同时，中低价位的房产售价正在下跌，这让越来越多的柏林人动了买房的念头。他们想着：反正每月都要交租金，倒不如把这笔钱用来还贷款。

我的那位朋友就是这么想的。她找租房找了两年无果，几周前打电话告诉我，她刚刚在特雷普托（Treptow）买下了一套公寓。“你不是一直不喜欢特雷普托吗？”我问她。

她说，自己受够了漫无止境的找房之路，房东又一次涨房租，彻底把她逼疯。一怒之下，她决定买房。这原本并不在计划之内，她也没有足够的资金。但银行批了贷款，如今她每月需还款1800欧元，贷款期限超过30年。

我听得直皱眉——等她还清贷款时，恐怕已经退休了。希望她将来不会后悔。可惜，这一幕很快成真。就在她搬进去不久后，给我打电话说她后悔了。她不喜欢这套房子，而且房子还存在多处结构问题。她也不适应特雷普托的生活节奏，交通状况也差得令人沮丧——从家到位于柏林市中心的工作地点常常要花一个多小时。她甚至不得不考虑买辆车。

“如果你们也打算买房，一定要三思，”她对我说，“现在的房市简直疯了。”

事实上，我本就没打算买房。一方面我每天都在关注房地产市场，对这一切早已熟悉；另一方面，买房根本不在我的生活计划中。就像我祖母常说的那句话：“最后一件衬衫是没有口袋的。”我并不反对买房，但以目前的市场状况而言，这确实不是一个合适的时机。

然而几天前，我丈夫忽然提议在夏洛滕堡（Charlottenburg）买套房。“我们终于能有自己的四面墙，不再受房东摆布了，”他说。我毫不犹豫地拒绝了他：不行，现在不行，尤其在夏洛滕堡不行。我们同样也得贷款，而现在的贷款利率根本不便宜。

虽然欧洲央行自2024年6月以来已数次下调基准利率，目前为2.25%，但购房贷款利率依然高企。例如：以无首付贷款40万欧元为例，按当前年利率3.3%至3.8%计算，月还款额将在1800至2000欧元之间，具体取决于还款年限和还款方式。若房价更高，还款额也随之增加。这远远超出了许多柏林家庭的可支配收入。过去人们常说：住房支出不应超过收入的三分之一。

此外，还有一个值得等一等的理由：今年6月，梅尔茨政府通过了一项颇具前景的住房建设提案——“建筑加速计划（Bau-Turbo）”。该方案旨在简化建设程序：例如，商业用地可更快改为住宅用地；如果建筑申请在规定期限内未被处理，将被视为自动批准。此外，还将全面引入“E类建筑”标准，降低对旧建筑翻修的技术与能耗要求。

若这些措施能够真正落地，并辅以相应的财政补贴，将显著提升德国，尤其是柏林的新建住房数量，增加住房供应，并在中长期内缓解房地产市场的价格压力，甚至可能抑制通胀，为欧洲央行提供进一步降息的空间。不过，这样的成效短期内尚难显现。

当前的确有理由对市场回暖保持期待。对于那些想摆脱租金困境、渴望拥有自住房的人而言，现在最重要的是精打细算，并在必要时耐心等待市场转机的到来。