柏林案例引发全国影响，德国明确禁止通过转租赚钱

德国联邦最高法院日前就转租牟利问题作出重要裁决，明确规定主租客不得通过转租住房获取利润。这一判决被视为对转租市场乱象的一次有力纠偏，也为处于弱势地位的转租房客提供了新的法律保障。

案件源于柏林。随着住房需求持续高涨，在这座以租房为主的城市，寻找合适住所已变得异常困难。许多求租者即便只能找到一个转租房间，也不得不接受。一些主租客正是利用这一紧张局面，依托仍然价格低廉的老租约，将整套住房或部分房间高价转租，从中赚取可观差价。

在本案中，一名柏林房东向法院提起腾退诉讼，指控其租客违规牟利。该房屋的净冷租金仅为460欧元，但主租客却以962欧元的价格将这套两居室整体转租，而按照当地“租金刹车”规定，允许的最高租金为748欧元。案件历经多级审理，最终由联邦最高法院作出裁决。

最高法院支持了柏林地方法院的判决，认定租客进行转租的正当理由仅限于弥补自身成本，而非获取利润。只要符合这一前提，房东通常必须容忍转租行为，但一旦租客通过转租牟利，便不再受法律保护。法院据此确认了对该租客的腾退判决。

主租客辩称，房屋在转租期间为全套家具出租，因此租金上调合理。然而法院认为，租金的大幅上涨无法仅凭家具配置加以正当化。尤其是在缺乏统一、客观的家具价值评估标准的情况下，带家具出租不能成为随意抬高转租租金的理由。随着最高法院驳回上诉，该租客最终失去了这套住房。

这一裁决也引发了对“带家具出租”问题的更广泛讨论。实际上，不仅主租客，一些正规房东也常通过家具附加费来规避租金限制。为此，联邦司法部长已提出一项立法草案，计划明确家具附加费用的上限，建议将其固定为净冷租金的5%，以减少灰色空间。

在柏林等大城市，主租客通过转租多个房间来覆盖全部租金、甚至实现额外收入的现象并不鲜见。随着此次判决落地，转租房客在面对明显不合理的高租金时，获得了更明确的法律依据和维权空间。

德国租户协会对这一判决表示欢迎。协会指出，许多人依赖转租住房，是因为在正规住房市场上几乎没有机会，这种现实困境不应被任何一方利用。业内普遍认为，这一裁决将对遏制转租牟利行为、缓解租赁市场不公平现象产生深远影响。