德国房价仍难大跌：买房门槛升高，但专家称“房地产依然买得起”

德国房地产市场在经历多年价格快速上涨后，购房负担能力再次成为焦点。建筑融资中介机构Interhyp的一项调查显示，46%的受访者认为当前房地产“几乎难以负担”。不过，房地产融资专家迪尔克·艾林霍夫认为，德国房地产并非完全买不起，只是购房者必须更加理性地选择地点、控制预算，并提前规划资金。

过去十多年，德国房价尤其是在大城市涨幅明显。2010年至2022年间，慕尼黑、汉堡等核心城市的房地产价格上涨超过一倍，而居民收入和一般生活成本的增速并未同步跟上。这也是许多家庭感觉“买不起房”的主要原因。艾林霍夫指出，如果没有家庭资助或继承财产，普通购房者想在汉堡或慕尼黑购买新建公寓，确实已经非常困难。

但从全国范围看，德国房地产市场仍存在结构性机会。越远离大城市核心区，进入城市周边通勤圈或乡村地区，房价通常越低。对于双收入家庭来说，融资压力也相对更容易承受。此外，购房者如果愿意参与房屋翻修，也可以通过所谓“肌肉抵押”降低贷款需求。银行在一定范围内会认可购房者自己的劳动投入，并将其视作自有资金的替代部分。

从价格走势看，德国房地产短期内大幅下跌的可能性并不高。尽管市场曾出现降温迹象，但住房需求依然旺盛，而新房供应仍明显不足。德国政府曾提出每年新建40万套住房的目标，但去年实际建成住房仅约20万套。供需失衡意味着，买家未来仍可能面对持续上涨的价格压力。

购房资金门槛也是影响市场的重要因素。专家建议，若希望获得更多银行选择和较好贷款条件，购房者最好准备相当于房价20%的自有资金。此外，还需承担房地产转让税、公证费、土地登记费和中介费等购置成本，这部分通常可粗略按房价10%估算。以30万欧元房产为例，理想情况下购房者需要约9万欧元自有资金。对于许多家庭来说，这已经是一笔不小的负担。

不过，20%自有资金只是理想状态，并非所有人都能达到。艾林霍夫认为，购房者至少应能支付购置成本，并额外准备约房价5%的自有资金。更关键的是，贷款月供必须与家庭收入相匹配，不能为了买房而过度压缩日常生活和长期储蓄空间。

对于有购房计划的人来说，资金准备时间越早越好。如果购房目标在10年至15年之后，ETF股票储蓄计划可能因长期收益潜力较高而更适合作为积累资金的工具。但如果购房时间只剩两三年，并且资金用途已经明确，那么更稳妥的选择是将钱放在活期储蓄账户中，以避免短期市场波动影响首付款。

年龄也并非购房的绝对限制。即便一个人到50岁才决定买房，只要已经明确会长期居住，并且拥有较高自有资金，也仍然可以考虑购房。关键在于，房贷最好能在退休前大部分还清，以避免退休后仍面临过重债务压力。

至于买房还是租房，核心取决于居住计划。专家认为，如果购房者没有至少居住十年的打算，买房未必划算，因为房地产交易附加成本较高。对于希望保持灵活、不愿长期绑定某一城市或住所的人来说，继续租房并有纪律地储蓄投资，可能是更合适的选择。

但对许多家庭而言，买房仍然是一种重要的长期财务安排。一旦房贷还清，业主每月住房支出通常明显低于租房者，支出压力可能减少约三分之一。此外，自住房还能带来一定居住安全感，避免未来因房东自用等原因被迫搬离。

总体来看，德国房地产市场并非完全失去可负担性，但“闭眼买房”的时代已经结束。高房价、首付压力、新房供应不足和融资成本变化，使购房者必须更加重视地点选择、贷款能力、持有周期和资金规划。未来德国房价若继续受到供应不足支撑，真正决定购房成败的，将不只是能否买得起，而是能否以可持续的方式买得起。