住房问题为何在德国成为“老大难”？

越来越多的人在寻找住房时感到绝望。住房问题已经成为德国严峻的社会问题。房源不足，租金上涨，人们的收入往往已经不足以负担较好的住房。

要在柏林租一套地理位置上佳的好公寓需要很多钱。一套位于柏林夏洛滕堡区的“宽敞美丽的三室一厅”已在平台上线，“立等可租”。182平方米，家具齐全，每月租金为8190欧元！再加上暖气、电力和其他附加费用，平均每平方米超过50欧元。

在德国，平均每平方米6.50至7.50欧元的租金水平被认为是可以接受的。而这个价格在柏林甚至连“盛惠特价房”都不够。

比如柏林东郊一套69平方米的公寓正以725欧元的“低价”出租——由于公寓位于六楼且没有电梯，因此寻找“热爱运动的家庭”。再加上房屋需要翻新，租户还应当具备“擅长动手”的能力。

付完房租所剩无几

根据联邦统计局的数据，德国人平均净收入，即扣除税收和社会保障缴款后的剩余收入，为2165欧元。其中大约三分之一用于支付房租。然而，对于新租赁住房来说，这通常是不够的。

如今，慕尼黑每平方米的租金已经达到19欧元，斯图加特18欧元，杜塞尔多夫和科隆12至13欧元，柏林11欧元。

房地产门户网站Immoscout24最新评估称，“一方面是对经济适用房的高需求，另一方面是史无前例的租金上涨和供不应求”。

德国一直以来是一个“租房国家”。欧洲平均产权率约为70％，而德国只有46％的人拥有自己的住房。在大城市，这个比例更低。汉堡约为22％，柏林仅为14％。

全球房地产价格都在上涨。根据ifo研究所和瑞士经济政策研究所（Institut für Schweizer Wirtschaftspolitik）的一项研究表明，未来十年内预计平均每年房价将上涨9％，德国房价预计将上涨7％。加上利率上涨，购买房屋或公寓的成本通常令人难以负担，从而只能选择租房。这便加剧了租房市场的房源稀缺，导致租金进一步上涨。

房产市场为何如此紧张？

根据爱德华·佩斯特尔系统研究所(Eduard-Pestel-Institut für Systemforschung)的一项研究，德国住房短缺超过70万套，尤其是在经济适用房领域。联邦政府曾宣布每年将新建40万套住房，而根据宏观经济与商业周期研究所(Institut für Makroökonomie und Konjunkturforschung)计算，今年实际将仅能完成目标的一半多一点，2024年这个目标额将更难以实现。

乌克兰战争和通货膨胀推高了建筑成本。据专家计算，如今以低于每平方5000欧元的成本建房已不可能。若熟练工和建筑材料短缺，建筑工地也只能停工。今年5月，住房建设许可数量与去年同期相比下降了25.9％。

几乎没有社会住房

能负担得起的公寓越来越少，而需要房子的人越来越多。2015/2016年来到德国的难民中，大约25%至今仍居住在政府设立的难民收容所，因为他们始终未能找到自己的住房。2022年有超过一百万来自乌克兰的战争难民抵达德国。预计今年还将新增约30万名寻求庇护者。

德国政府一直以来在住房问题上做得太少而且忽略了社会住房建设，现在只能自食恶果。1950年后建造了840万套由公共资金资助的社会住房。但强制性租金管制最多只能持续20年。

政府如何应对？

每年新建的社会住房数量赶不上脱离租金限制的住房数量。其结果就是，到2022年底，全国范围内只剩下不到110万套社会住房——达历史最低点。左翼党提出了一项公共住房建设计划，并提出为经济适用房设立专项基金。来自左翼党的联邦议院议员卡伦·莱(Caren Lay)说：“我呼吁联邦政府采取主动措施，每年至少提供200亿欧元用于公共、社会和福利住房建设。”。

但联邦政府希望在预算上节省开支。联邦建筑部长克拉拉·盖维茨(Klara Geywitz)（社民党）希望通过税收减免来促进住房建设。2023年5月，住房补贴增加了——这是国家对租金成本的补贴——符合条件的受益群体也扩大了。但都只是杯水车薪。

社会组织呼吁进行租金管制

社会组织警告，住房对越来越多的人来说已经成为生存问题，这也带来了社会矛盾。工会称住房是一项人权。

一份立场文件呼吁再次将住房政策作为德国国家和公共的首要任务，并通过对土地价格和租金进行调控，来实现住房市场的公平性。严格监管的批评者则警告说，如果投资者缺乏财政激励，新建的项目将会更少。

7.5平米蜗居

鉴于大量存在的问题，德国住房市场短期内或很难得到缓解。只有那些供暖系统陈旧、能源改造成本高昂的老房子才会出现价格下跌。

在未来，使用天然气或石油供暖的房屋将受到碳排放价格的影响，这将进一步增加普通收入者的压力，他们只能选择搬去更小的住房。

也许到那时会出现更多像柏林的这则广告：一位女士正在为其15平米的公寓寻找合租室友，价格为120欧元。