德国房价真的几十年不涨吗

文汇报   记者：赵海博

面对国内楼市经历的一轮轮疯涨，德国再次成为了许多国人心目中的“乌托邦”。在搜索引擎上输入“德国房价”后，类似于　《德国房价几十年不涨对中国的启示》《德国人收入20年增长了三倍，为何房价却涨不起来》　的文章比比皆是。在这些文章里，德国的房价长期保持稳定，房屋对于普通民众来说根本构不成任何负担。事实真的如此吗?

德国是一个分散性的国家，拥有东西南北中五座规模差不多的大型城市，分别是柏林、科隆、慕尼黑、汉堡和法兰克福。根据德国最大的房地产信息网站的统计数据，这五座城市的房价近年来均出现了大幅度上涨。以2016年的8月份和2015年的8月份房价作为样本进行对比，首都柏林的二手房房价上涨了44%，慕尼黑二手房价涨了32%，涨幅最小的科隆涨幅也达18%。统计数据显示，从2007年到2016年的十年间，全德国的房价上涨了50%左右。

是什么原因造成德国房价近年来不断上涨呢?　在柏林有多年从业经验的注册房产顾问何柯苇女士告诉本报记者，外国投资者是德国房价上涨的一个重要原因。以她供职的鹰巢房地产公司为例，该公司代理了柏林市的多个楼盘，涵盖高中低档，现在每天来看房购房的顾客半数来自国外。

自住和投资这两大因素的共同作用，导致了海外资本对德国房地产的巨大需求。首先来看看自住，德国在欧洲经济危机中得以独善其身，保持了稳定的经济增长和较低的失业率，从而吸引了来自欧盟其他国家的就业者。特别是柏林，由于历史因素，柏林的房价和生活成本要比其他欧洲大城市低得多，因此吸引了大量的创业者和青年艺术家，这些人才的到来在一定程度上刺激了柏林的房产市场。而法兰克福作为欧洲金融中心的地位近年来得以进一步加强，也吸引了越来越多的高端金融人才在此就业，尽管法兰克福这里的房价已经很高，但依然挡不住人们购买的热情。

相较于自住，外国炒房团在德国房价飙升的过程中扮演着更为重要的角色。据了解，很多外国人希望通过在德国投资房产来实现稳定的回报。首先，目前德国政府尚未推出任何限制外国购房者的政策。其次，近年来欧盟实行量宽政策，在德国贷款买房可以享受极低的利率。再次，由于大部分德国人选择租房，因此本国租房市场繁荣，房屋的租金和售价比要比国内高得多，出租回报率很可观。最后，德国的房产投资环境相对安全，是欧洲经济和社会最稳定的国家之一，不可控风险相对较少。

当然，除了外国炒房团，也不能忽视德国人对于本国房地产投资日益增长的热情。调查显示，德国人投资房地产的最大原因还是因为现在银行的储蓄利率太低，因此希望通过房产投资来实现更高的回报，从而保证退休后的生活品质不会出现大幅下降。

当谈到英国“脱欧”对德国房市的影响时，德国经济研究所的房地产专家弗伊格特兰德在接受德国媒体时表示，从2017年下半年开始，德国的住宅需求也将上涨，其中“金融之城”法兰克福将首当其冲，该市被视为是英国退欧后诸多金融公司落脚的首选之地。