房贷融资：利率和还款方式如何影响购房成本

欧洲中央银行将基准利率下调了0.25个百分点，至4.25%。按理说，这应该会让贷款变得更便宜。然而，在房地产融资领域，情况却有所不同。

对于打算购买公寓或房屋的购房者来说，如果仔细比较银行的贷款方案，可以在融资上节省数千欧元的成本。因为在通常长达数十年的贷款期限内，即使是年利率的小数点后几位，也会累计成巨大的差异。迅速还款以缩短贷款期限也是一个有效的策略，因为贷款还清得越快，最终支付的利息就越少。那么，贷款利率和还款方式的差异究竟能带来多大的影响？

利率、还款率和贷款期限的平衡

找到利率、还款率和贷款期限之间的最佳平衡并不容易。消费者保护中心金融专家罗兰·斯特彻表示：“许多购房者会根据他们能够承受的月供来做出选择。我们建议，购房贷款的月供不应超过净收入的30%。”然而，不同的利率可能会造成数千欧元的成本差异，因为这取决于月供中有多少用来支付利息，有多少用来偿还本金。

根据《金融测试》杂志（2024年9月刊）最新的房贷利率比较，目前10年期固定利率的房贷利率约为3.2%，但不同银行的利率可以高达4%。消费者保护专家斯特彻指出：“虽然相比几年前的超低利率，这个利率算是比较高的，但依然属于适中水平。此外，房价上涨意味着购房者需要更高的贷款额度。”

示例计算显示利率和还款率的影响

金融平台biallo.de的主编塞巴斯蒂安·希克建议潜在购房者，首先咨询自己的开户银行，然后再咨询网络银行。“如果能再获得独立贷款中介的报价，就能对当前市场情况有一个全面的了解，”希克说。

FMH金融咨询公司的马克斯·赫伯斯特建议，在比较银行条件时，应确保贷款期限、月供和还款条件相同，否则很容易失去清晰的比较。

赫伯斯特的多项示例计算表明，即使是小幅的利率差异，最终的成本也会大幅增加。例如，一位客户为一笔40万欧元的贷款支付每月1806.67欧元的月供，在3.42%的年利率和2%的还款率下，10年内支付的利息为121,577欧元，偿还的本金为95,223欧元，剩余本金为304,777欧元。如果按相同条件继续还款，该客户需要29年零3个月才能还清贷款，总利息支出为232,883欧元。

选择更高的还款率

如果以相同的月供1806.67欧元、稍高的3.52%利率来贷款40万欧元，还款率只能达到1.9%。这种情况下，总利息支出为246,588欧元，比3.42%利率时多出13,705欧元，并且总还款时间增加了7个月，共需29年零10个月才能还清。

相反，选择稍高的月供可以显著减少贷款成本。例如，如果以3.42%的利率贷款40万欧元，并以2.3%的还款率还款，每月月供增加至1906.67欧元，比前两个例子多100欧元。这样，贷款总共需要26年零9个月还清，总利息支出为210,372欧元，比2%还款率的例子少22,511欧元，并且还款时间缩短了两年半。“不过，较高的月供也意味着更大的财务压力，购房者需要量力而行，”赫伯斯特指出。

建议选择较高的还款率和灵活的贷款条件

希克建议，购房者应尽量选择还款率不低于2%的贷款，最好在2.5%至3%之间。此外，许多购房者在利率上涨后，会降低还款率以保持月供不变，但这会显著延长贷款期限和增加总利息支出。

为了适应未来财务状况的变化，购房者还应选择具备灵活条件的贷款方案。希克建议：“客户应选择那些允许无罚金提前还款的贷款方案。”此外，贷款方案中还应包含在必要时调整还款率的选项，以便客户可以根据财务状况的变化做出相应调整。

例如，购房者可以在获得一笔意外收入，如人寿保险赔付或遗产时，每年提前偿还一大笔贷款。相反，在财务紧张时，可以降低还款率以减少月供。这种灵活性可以帮助购房者在长达数十年的还款期内更好地应对财务变动。