被误读的德国住房租赁市场

华尔街见闻   作者：杨现领

把德国租赁市场发达归因于政府租金管制政策是对市场明显的误读，并且对当前我国建立购租并举的长效机制具有一定的误导作用。发展租赁市场，政府与市场的边界在哪里？

众所周知，德国的租赁市场比较发达，租赁人口占56%左右，首都柏林的租赁人口达到86%，汉堡为77%，高于其他发达国家40%-50%的水平。为什么德国人如此热衷于租赁？

近日，澎湃新闻报道《为什么德国一半家庭租房而不是买房：房租管制和退租保护》，文章分析德国租赁发达是因为政府实施的租金管制制度。确实，为保障国民租房，德国19世纪制定《住房租赁法》起初规定3年内房租累积涨幅不得超过30%，2012年12月规定房租3年内涨幅不得超过15%。2015年租金刹车法再次规定房东再出租住房，租金最大上调幅度不得超过当地标准房租的10%。

但是，德国租赁市场发达真的是由于租金管制吗？德国租赁市场发达的真相到底是什么？

租金管制到底起作用了吗？

尽管德国从19世纪开始便制定和实施较为严格的租金管制政策，但过去十几年，租金管制政策并没有真正发挥作用。2000年以来，德国房价指数年均上涨1.6%，物价水平上涨1.4%，工资水平上涨了2%，根据租金与房价、物价及居民收入的关系估算，德国租金的涨幅应当远低于限定标准，并未触碰到租金管制的禁区。

既然租金管制政策没有发挥作用，德国租金涨幅为什么如此平稳？

一方面是需求不强。2016年底，德国人口为8266万人，家庭4080万户（2015年），这些家庭大多分散在德国各个城市，人口集中度很低，人口超过100万的大城市仅4个。首都柏林352万，汉堡179万，慕尼黑145万，科隆106万，也就相当于中国三四线城市的规模，租赁需求并不像中国的大城市一样激烈。

另一方面则是供给充足。到2016年，德国存量住房4170万套，户均套数约为1.02套。德国家庭小型化，但房屋居室结构偏向3、4、5居室。这意味着尽管户均套数只有1.02套，但人均居住面积达到46.5平方米，人均租住公寓面积达到44.6平方米（2014年），高于世界发达国家水平。有这么大的居住空间，德国租房并不困难，租金自然也不会太高。德国租金占家庭可支配收入比重为27.2%，柏林为28.9%，汉堡为29.4%。

德国租赁住房的供给来自于私人住房和政府提供的住房。德国房地产税收制度完善，持有环节的税率达到2.3%，业主需要把闲置多余房屋拿出来出租收取租金来弥补持有税收成本，同时还能享受更大的税收优惠。根据immobilienscout24公布数据，慕尼黑、汉堡的租金回报率达到3.5%和3.8%，柏林达到4.3%，业主具有足够的租赁积极性，柏林190万套公寓中85%用来出租。值得注意的是，德国房龄在39-68 年的公寓用作租赁的比例达到61.2%，1948年以前的房屋租赁比例也高达56.2%，表明这些高龄房屋的居住使用价值仍然很大。反观我国，房龄超过20年的房子就已经无人问津了。

德国租金并非总是不涨。2011年至2016年间，柏林租金年均上涨9.6%，慕尼黑年均上涨6.9%，汉堡年均上涨4.9%，意味着柏林和慕尼黑3年租金上涨均超过了15%，超过租金管制的上限。

租金的快速上涨来源于近年来移民人口大量流入。2015年德国净流入移民人口为110万，同比增加104%，占总人口的1.2%。2015年德国移民净流入达到近40年以来最高值。这些人口主要以租赁作为居住的方式。据德国联邦统计局调查，有移民背景的人中65.5%为租赁，外国人移民租赁比例高达76.6%。

以上这两种情况表明，租金管制并没有对市场起到作用。市场需求不旺时，租金涨幅难以达到上限；市场需求旺盛时，租金管制也难以真正奏效。


德国租赁发达的真正原因是什么？

租赁市场发达不外乎两种可能，一是买不起，二是不必买。

第一个问题，德国房价高吗？根据德国房产中介wohnungsboerse网站信息，2016年德国150平方米商品房均价约为每平方米1880欧元，远低于英国每平方米2483欧元，折合人民币为14900元/平方米。即使在房价最高的慕尼黑，150平方米的房屋均价仅为每平方米6076欧元（48156元人民币），柏林为每平方米2430欧元，低于大伦敦区的每平方米6850欧元的均价，更不用说伦敦市的房价了。从房价收入比来看，按照德国家庭年收入为50352欧元计算，慕尼黑和柏林的房价收入比也仅有7.2左右，远低于其他发达国家。因此，房价并非阻挡人们买房的原因。

我们进一步比较德国租房和买房的收益发现，在德国，租房与买房享受到的收益相差不大，德国人口、家庭以及城市结构特征更有利于租赁市场发展：

第一，房价不涨导致房屋缺乏投资价值。买房与租房最大的不同在于买房能够实现家庭资产保值增值。过去十几年德国房价保持平稳，涨幅很小。根据德国联邦统计局的房价指数，2000年到2016年，德国房价指数年均上涨1.6%，仅略高于物价水平，低于工资上涨速度。买房的投资收益显然不适合保值增值。

第二，租房也能够享受到同等社会保障和公共资源。租房与购房在公共资源和社会保障上的差别取决于资源配置的均等化水平。德国地区之间差异小，公共基础设施和公共服务配置较为均衡，社会福利和保障均等化，租房和买房都能够无差异享受。

第三，租房市场秩序比较规范，租房的权利能够得到法律保护。德国《住房租赁法》规定，一般的房租合同都无限期，承租者可提前几个月提出退租要求，出租者除非特殊情况，不得因为其他租房者愿意支付更高的租金而与现有承租者解除合同。此外，德国政府建立了住房安全与健康标准的评估体系（包括面积、生活设施、生理心理需求等多个评定标准），控制出租房屋的质量，规定出租房屋需要定期进行维修，以保证旧房屋基本都经过重新维修和改建。

实际上，德国租赁发达与其人口的高流动性、家庭小型化密切相关。德国城市化水平较高，上世纪60年代城市化率已经超过70%。人口跨城市流动性大，居民并不需要购买房屋定居。德国家庭小型化趋势明显，2015年，德国1人户占41%，二人户占34%，户均人口规模为2人。小型化家庭更倾向于租房，一人家庭租房比例高达72.3%，二人家庭租赁占比47.3%。

因此，在德国租赁的收益并不比买房少，买房的必要性不高，再加上政府对租房还有补贴，大量可以买房的人仍然会选择租房。

租金管制的代价

尽管租金管制打着保护租房者权利的旗号受到租房者的拥护，但我们必须看到，租金管制是有代价的。

租金管制带来最大的问题是抑制住房供给。一些欧洲国家也实行类似于德国的租金管制法律，但善意的项目不能总是取得善意的结果。荷兰由于租金管制导致投资下降，尤其是影响大城市新公寓建设，政府正在考虑对租金监管政策是否应作出调整。法国租金管制使建筑行业陷入严重的衰退，由于出租率的上限，投资者的收益率恶化。许多新项目已经被取消或搁置，住房建设数量进入最低水平。西班牙也在考虑放松管制来提振市场。

其次，租金管制形成监管灰色区域。奥地利租赁的3/4是由国家规定，尽管如此，奥地利的租金近几年急剧上升。由于租金基准的不透明，各地标准的差异，很难以确定所请求的租金是否在规定的范围内。德国慕尼黑近期也在对是否放松租金管制进行争论。

于我国现实而言，租金管制并不会增加租房的收益，也就无法改变租房与买房的逻辑。我国城市之间的差距大，基础设施、公共资源分配不均衡，这种客观差距导致租赁实际上难以成为享受城市公共资源的居住方式。在房价上涨预期下，购房的财富效应也是租房无法替代的。这是我国与德国住房市场存在的根本差别。在这个问题上，租金管制显然都无法起到作用。

不仅无法改变现实，租金管制可能还会让租房更难。租金管制看似让租房者降低成本，但却抑制了供给。由于持有环节税收的缺失和租金回报率的低下，本来业主和开发商投资租赁房屋的动力就不足，一些业主宁愿空置坐等房价上涨也不会拿出来收租金。若实施租金管制，业主更加不愿意把房屋拿出来租赁了。开发商、租赁机构都面临难盈利的困局，最终租房者面对的将是更高的空置率和更少的租赁房源。

让新市民能够住的好一些，这初衷是好的，但如果不尊重市场规律，就容易好心办坏事。市场的核心规律就是供需匹配，尤其不能忽视供给。归根到底，导致租赁秩序混乱的主要原因正是市场供给不足。由于可租房源少，租客通常市场地位较弱，业主处于市场强势地位，可以不惧违约而任意结束租期，任意提高租金水平。因此，要想改变租房者的境地，可行的办法一定是鼓励业主提供租赁房源，让专业的运营机构提供高品质的产品和服务，才能满足多层次租赁需求。