供不应求 德国房价涨势不减

人民网   记者：冯雪珺

德国商品检测基金会的一份最新报告指出，德国房价在过去一年里继续大幅上涨。该报告对德国115个市县的房价进行了调查，结果显示，与2015年相比，2016年德国房价平均涨幅达7%，而诸如慕尼黑、柏林等大城市的优良地段，涨幅甚至超过11%，并且房价越高的地区，涨幅越大。

根据该报告，德国房价最高的5座城市为慕尼黑、汉堡、法兰克福、斯图加特和柏林。作为德国房价最高的城市，慕尼黑黄金地段的房价已涨至每平方米9525欧元（1欧元约合7.86元人民币），同比增长逾11%。调查还显示，大城市黄金地段的房价比普通地段高出30%—50%。在汉堡，黄金地段的房价为每平方米7455欧元，而其他较好的区域的房价则为每平方米4985欧元。

德国房价自2009年以来逐年上涨。过去7年间，慕尼黑以200%的涨幅位列第一，柏林、汉堡均以超过70%的涨幅位居第二、三位。此外，房屋租金也因房价上涨而“水涨船高”。调查显示，慕尼黑和柏林的租金涨幅最高，分别为6.4%和6%。其中，慕尼黑的租金价格全国最高，为每月每平方米30.1欧元。

供不应求是造成房价多年持续上涨的直接原因。德国地产及住房行业协会的数据显示，尽管德国诸多开发商都在规划建设新住宅，但由于房屋建造周期都在两年以上，还频繁曝出工期滞后问题，德国目前住房市场的缺口达到85万套。在住房空置率趋近于零的大城市和大学城里，出于刚需求房的租户和买主需排队等房，“求房热情”在高价面前丝毫不减。

对于当前房价上涨趋势，“德国之声”分析认为，德国新建住房在不断增加，但盖房的速度明显赶不上住房需求的增速。据德国住房和房地产公司联邦协会测算，2009年以来，德国少建了100万套住房，但人口却增加了250万，其中移民人数明显增多。此外，越来越多的人口迁入少数几座大城市也造成了当地住房紧张。

另一方面，德国长期低利率以及近年来城市发展前景向好也推高了房价。尽管利率处于低位，但是民间信贷需求依然很低，从而迫使德国金融机构加大力度向商业地产领域提供流动性，因此也增强了购房者的信心。德国商品检测基金会分析称，只要可用资金充足，民众不宜推迟任何买房计划。“只要利率保持在低位，即使某些地区房价涨幅过大，就不能否认购置地产的实惠性。”据测算，购房后每月还贷的负担，并不比在同一地段租房的费用高。

然而，如果越来越多的德国人购置房产不是出于刚需，而是将其视为高回报的投资，那么此轮房价上涨热潮就很有可能带来泡沫风险。德国联邦银行董事会成员安德里亚斯·多布雷特近期对这类投资行为发出警告。他指出，人们尤其要警惕那些自2016年以来价格上涨了15%—30%的房产，这些房产不宜再购买接手。德国安匹瑞卡研究所负责人哈拉尔德·西蒙斯则明确表示，一些大城市的房价涨幅有明显人为投资操控的痕迹，“已经超出了市场需求影响下的理性范围”。