全球房地产泡沫会破裂吗？慕尼黑房价租金比最高

过去十年间，超低利率是全球房地产价格上涨的一个主要因素。但随着利率上涨以对抗通货膨胀，房地产泡沫是否会破裂？

瑞士投资银行瑞银集团（UBS）近期公布的2022年全球房地产泡沫指数指出，在全球多数城市，对于薪资收入在平均水平的技术服务业人员而言，买一套60平米的公寓已经超出预算。

在报告分析的25个城市中，抵押贷款利率几乎翻了一倍；而且随着价格上涨，住宅负担能力正在下降。

报告指出，与新冠疫情前相比，一名在高技术服务产业工作的雇员能负担的居住空间减少三分之一，超低融资条件和购房需求超过了建设速度，导致“价格预期越来越乐观”。

对于那些想出售房产的人，2022年“已经超出最乐观的预期”，失衡的情况变得愈发严重。

在这段期间，被瑞银集团报告判断为“泡沫风险区”的城市，经过通胀调整后的房屋价格平均上涨了60%，而实际收入和租金仅增长约12%。

从2021年中到2022年中，瑞银调查分析城市的名义房价增速加速至10%，创下上次金融危机前一年2007年以来的最高涨幅。名义价格涨幅超过15%的价格最高区域是北美城市。

加拿大多伦多以及德国法兰克福在瑞银调查报告中名列前茅，两地的市场都呈现出“泡沫特征”。苏黎世、慕尼黑、香港、温哥华和阿姆斯特丹的风险也有所上升。特拉维夫和东京则首次被列为“泡沫风险区”城市。

除此之外，几乎所有被调查的城市的未偿还抵押贷款都在加速增长，这些城市的家庭债务增速高于长期平均水平。

迈阿密、马德里、迪拜、旧金山和波士顿的住房则是相对负担得起的价格，这限制了这些城市的价格调整风险。

购买一套60平米的公寓对洛杉矶、米兰、日内瓦和苏黎世的居民而言也是比较可行的。

多数估值高的城市将出现重大价格调整

瑞银报告指出，多数估值较高的城市将出现重大价格调整，而且调整已经开始，或预计在未来几个季度展开。

泡沫化的典型迹象是房价与当地收入和租金脱钩，以及过度借贷和建设活动。

根据瑞银调查，多数城市的房屋价格上涨速度持续快于租金。除了东京外，各地的租金比疫情之前平均上涨7%，原因是2020年下降后又出现强劲复苏。这种情况在美国城市、迪拜和新加坡最为明显。

慕尼黑、香港和特拉维夫的房价租金比最高，其次是法兰克福、日内瓦和苏黎世。近半数受调城市的房价租金比接近或高于30。房屋租金比在15以下意味着买比租更好，比率高于21则是租比买更好。高房价租金比也表明房价严重依赖低利率。

瑞银的调查还录得2008年以来最强劲的未偿还抵押贷款增长。但强劲的收入和租金增长在一定程度上缓解了这一失衡状况。强劲的劳动市场依然是多数城市自住房市场的支柱。但瑞银指出，随着经济恶化，劳动市场也有减弱的风险。

德国主要城市法兰克福和慕尼黑在欧洲市场中面临最大的房地产泡沫风险。过去10年间，这两个城市的名义房价翻了一番以上。尽管价格涨幅已经从新冠疫情前的两位数降至5%左右，但一名慕尼黑技术工人现在只能负担比2019年少一个房间的公寓。

瑞银还指出，伦敦的房地产市场处于被高估的状态；自新冠疫情开始，美国城市的房价增长则比几年前强劲。尽管如此，不平衡现象并未进一步上升。在所有被分析的美国城市，纽约自2021年中期以来表现出最低的价格增长，但仍然是美国城市中最不实惠的。

中国等亚洲地区情况如何？

经历了15年的繁荣，瑞银报告中香港创下所有城市中最强劲的价格增长记录。然而，自2019年中以来，由于价格难以负担、经济困境以及新冠限制措施抑制了购房需求，当地房地产市场停滞不前。

瑞银表示，中期而言，中国大陆最终的经济复苏可能成为新的推动因素。

虽然新加坡房价在这一年里又上涨11%，但东京的房价却呈现走弱的趋势，同比增长率减半至5%，十年来首次低于全国平均水平。

自2018年和2019年房市降温以来，悉尼房地产市场一直处于泡沫风险区之外。2022年第二季度，当地房价下跌超过5%。