绿色转型下，德国人的房产梦渐行渐远

多年前，我曾经采访报道过一个叫玛格丽顿高坡的社区。玛格丽顿高坡位于德国北威州的埃森，这个占地面积不到两平方公里的社区被称作是德国的第一座花园城市。约一百二十年前，当时的工业巨头家族嫁女儿时，母亲一高兴就决定要建一座理想社区。当时，德国正在进行一场花园城市运动，那时候的房子梦并非只是砖头而已，还有泥土和芬芳，也就是带花园的房子。一百年前建设的玛格丽顿高坡至今仍然符合梦想中的样子：绿白相间的木窗、密密麻麻攀爬在墙上的藤条、精致的花园、安静的街道、周边大片的树林。这个原本为低收入家庭而设想的社区曾被抨击为过于浪漫，而在昔日重工业区鲁尔区保留下来的百年工人房街区，则可以看到一百多年前的煤矿工人或钢铁工人阶层能触及到的住房梦：两层暗红到发黑的砖房、两户或四户人家、每户有各自的大门入口、带院落。

而今，德国人的“拥有一套房”的居住梦想仍然存在，且十分具象：带花园的独栋独户为理想中的最理想。德国人最常见的住宅形式为独栋独户和一栋双户，花园是标配，区别在于大小。据德国联邦统计局，截至2018年底，德国83%的住宅为独栋独户和一栋双户，即使在柏林、汉堡和不来梅这些城市，该比例也高达65%。德国的住宅形态还包括联排住宅和多户公寓楼，前者带私人花园，后者的典型形态为每单元六户的三层公寓楼，房子后面往往为公共花园。

不过，和其他欧洲人比起来，德国人其实对房产梦算不上有执念。2021年数据显示，50.5%的德国居民为租房者。可以这么理解， 梦想若实现了，锦上添花，若没有实现，人生也不至于遭遇釜底抽薪。然而新冠疫情爆发后的封控和危机下的各种不确定性，给德国人的心理带来了一些微妙的变化。原本心怀独栋房产梦的人更加急迫了，而觉得租房也一样的那部分德国人忽然意识到，拥有属于自己的房子代表了什么。十年前，考虑买房或建房的出发点是这样的：买房或建房会不会太麻烦？现在，问题演变为：买房和建房，有多现实？

实现梦想中遇到的第一个障碍是积压了多年的住房紧缺问题。据联邦统计局，2012年至2018年，德国人口增加了约250万人，涨幅为3.1%，更多的人口意味着更大的住房需求。今年年初的一份研究显示，德国住房缺口目前达70万套，俄乌战争下涌入德国的人口加剧了这个问题。2022年，德国净增移民约150万，再次刷新了2015年难民危机时创下的记录。

与住房紧张相伴的是是新房建设速度缓慢，甚至出现倒退现象。去年年底，来自建筑和房地产行业的17个行业协会曾发出过预警，称“所有的迹象表明，住房建设在2023年将面临戏剧性的倒退，联邦政府关于每年建造40套房屋的承诺可能会沦为一厢情愿。” 联邦统计局的数据在一定程度上支撑了这样的预测，2023年5月，德国对住房建设的审批数同比减少25.9%，这是继4月同比减少31.9%、3月同比减少29.6%之后的再一次剧减。

联邦统计局指出，审批数目减少的主要原因在于建设费用增加和融资环境恶化。2023年第一季度，住房新建成本同比增加15%，去年5月，建房成本上涨幅度甚至达到过去五十年之最。建筑材料价格和能源价格上升，以及环保标准的提高使得房屋修建成本也在上升当中。据联邦统计局，从2011年到2021年，住房建造价格指数则上涨了41%，而住房价格则上涨了约84%。从2012年到2022年，德国自住新房价格指数上涨了51%，且仍呈上涨趋势。

住房紧缺和房价上涨不是能源危机的最新产物，但能源转型可能会加剧这个局面。俄乌战争下的能源危机和从而不得不提速的绿色转型下，无论哪个领域的绿色转型都很贵。在德国，建筑领域排放着38%的温室气体，也因此急需在能源供应和能效上完成转型，以实现2045年气候中和的目标。绿色转型对业主意味着因用电热泵替代天然气供热等房屋改造而带来的经济负担，对开发建筑商意味着更高的建房成本，建房成本自然会转嫁给租户或购房者，从而导致租金和房价上涨。

忽然之间，气候保护和可支付得起的住房似乎成了对立面。一方面，德国面临着修建更多的住房来解决住房不够的问题，另一方面，气候保护也推高了建设成本、租金和房价，让住房越来越难。而且，新建也意味着排放和对环境可能造成负面影响。据联邦统计局，截至2021年底，德国包括住宅、公共休闲设施、工业在内的定居点和交通用地已经占据德国总面积的14.5%，且在过去的29年内增加了28.6%。目前，定居点和交通用地中的45.1%处于密封状态，从1992年到2021年，德国的密封土地以平均每年168平方米的速度在增加，而土地是有限的。密封意味着地表以混凝土、柏油、或铺路石的形式处于不渗水状态，这同样意味着更多的洪水风险和高温天气。而在建筑能效和减排上，还涉及到重建和改造的选择题。德国60%的建筑年头都在40年以上，即低能效，到底是对现有建筑进行改造以达到应有的气候标准，还是推倒重建？推倒重建可能让经济成本更低，但会导致更多排放，即气候成本更高。

在这些现实问题之下，房产梦似乎渐行渐远，尤其是拥有独栋房这个梦想，它甚至已经显得不合时宜。据媒体报道，包括汉堡和法兰克福在内的大城市，以及一些小城市已经开始限制对建造独栋独户住宅的审批，因为相比较起独栋房，多家庭住宅能以更少的面积解决更多人的住房问题。而据联邦统计局，今年1月到5月这个时间段，对新建独栋房的审批数同比减少了35.1%，虽然减少的原因主要在于前文所提到的建造成本。

种种迹象表明，在德国拥有一套房，尤其是拥有一套独栋房的梦想只会越来越贵，越来越难以实现。