不交中介费，如何出售您的德国房产

在德国房主自行出售房产时，可以节省掉昂贵的中介费用，但这需要投入时间、耐心和一定的谈判技巧。

在房地产网站上发布无佣金销售广告相对较少，因为许多卖家更倾向于委托中介来处理这项繁琐的工作。但对于自信的房主来说，不依赖专业帮助自行出售房产是可行的，这样做既能节省自己的成本，也能减少买家的开销。中介费用通常占到房价的约7%左右。

德国房屋与地产业主协会民法部门主管朱莉娅·瓦格纳指出，原则上任何人都能独立完成房屋销售。虽然这并非易事，她强调：“这是一项既费时又费力的工作，不能轻率对待。” 在网站上发布广告是最简单的一步。但从那一刻起，个人销售房产就需要投入大量的时间和精力。如果房主居住在房产附近，将更有利于处理相关事务，因为远程操作会相对复杂。

无中介服务的情况下，房主需要亲自完成一系列专业人士才能提供的或至少能提供帮助的工作。首先要收集房屋或公寓的相关信息，如地契摘要、地籍图和能源证书等。如果没有或已过时的平面图也应重新绘制。此外，收集修缮的相关证明，如发票等，对于多户型住宅还需准备分割声明和业主大会记录。这些文件让潜在买家能够全面了解房产状况。瓦格纳提醒道：“如果知道房屋存在如潮湿墙壁或石棉污染等问题，必须如实告知潜在买家，不得隐瞒真相。”否则可能面临法律责任。如发生纠纷，买家可能会要求降价或解除交易。

搜集的文件同样重要，因为它们有助于确定房产的合理价格。许多房主在这方面可能会遇到困难，因为房屋和公寓往往承载着诸多回忆，容易使人忽视不利的位置或过时的设施。因此，在确定价格时需要保持客观。查看房地产网站或中介和银行的广告，寻找参考价值，或参考该地区的房产价格指南，都是合理评估价格的方法。如果对估价没有把握，可以委托专业评估师进行估价。瓦格纳建议：“进入市场时，提出一个现实的价格非常重要，否则可能会影响到房产的快速销售。”如果房产在市场上挂牌时间过长，可能会引起潜在买家的疑虑。

将所有信息搜集完毕后，接下来需要制作一份详尽的房产介绍书。这份介绍书应包括房产的面积、状况、设施和房间数等基本信息，以及位置和存在的缺陷。在这里，单纯列出信息是不够的，高质量的照片能使房产更具吸引力，从而增加销售的可能性。

当房产在网站或广告上挂牌出售后，接下来需要组织看房活动。为了留下良好的第一印象，卖家应在看房前对房产进行整理、清洁，并进行必要的美化维修。瓦格纳提到：“许多房主反映，他们在房产一经挂牌后，会面临大量的咨询和看房请求，有时不知该如何选择应邀的买家。”因此，卖家需要提前考虑如何挑选潜在买家，比如是优先考虑最先提出申请的前十位，还是倾向于选择一家年轻人。

一旦有买家表示出对房产的兴趣，就会进入谈判阶段。瓦格纳确认，能够按照房主期望价格轻易出售房产的时代已经过去。“买家更倾向于讨价还价，因此卖家设定一个最低可接受价格是十分必要的。”

双方一旦达成共识，下一步就是签订购房合同。卖家应该要求买方约请公证人，因为如果交易失败，委托人将承担相关费用。交易可能因各种原因随时破裂，比如财务问题。公证人公正地为双方提供购房合同的咨询，并根据双方的要求起草合同。例如，合同中应明确规定付款时间和买家在发现房屋缺陷时的权利。消费者中心建议卖家在合同中明确排除对缺陷的责任。另外，合同中还应规定买家的退货权，比如在买家未能及时转账的情况下。

签署合同意味着交易已基本完成。但直至购买款项支付到位且房产交接完毕，整个过程才算真正结束。卖方需自行确认款项是否已经到账。确认后，公证人将处理新业主的土地登记手续。随后，卖家将房产移交给新业主。如同交接租赁公寓一样，制作一份交接记录是明智之举