如何在德国成为房东

德国为考虑投资出租房产并成为房东的人提供了许多有吸引力的条件。Hypofriend的Investfriend项目负责人Nick Mulder对此进行了详细解释。

在开始成为房东的旅程之前，了解为什么在德国成为房东是一个有吸引力的前景非常重要。考虑到最近政府项目的变化，每年的投资回报率可达到20%或更高，这意味着在10年内您的资金可以翻倍甚至四倍。这可以帮助您解决养老金不足问题、提前退休或实现其他财务目标。

为什么在德国拥有出租房产具有吸引力

以下是一些在德国拥有出租房产吸引力的原因：

1.无资本利得税

在德国，当您持有投资房产超过10年后出售时，无需支付资本利得税，这在全球范围内是独特的。

2. 折旧和税收减免

作为房产所有者，您可以对建筑物（而不是土地）价值的约2.5%进行折旧，并将其与所有利息成本一起从应税收入中扣除，从而节省税款。

3. 优惠的融资条款

在德国，出租房产的融资条款与自住房一样优惠，这在许多国家并不常见。

4. 新的政府资助计划

针对节能出租房产的特别政府计划提供了慷慨的折旧规则和来自KfW的补贴资金。这些福利使得高收入者可以获得特别高的回报。最近的变化使您可以在前四到六年内从税款中扣除高达40%的房产价值。

成为房东的四个关键步骤

如果您有兴趣在德国成为房东，以下是需要采取的四个关键步骤：

1.了解您的长期目标

确定成为房东是否以及如何符合您的长期财务目标。为了利用最有利的项目并最大化税收减免，您需要在建筑完成后留在德国四到六年。此后，您可以移居海外而不会失去太多福利，因为德国与几乎所有主要国家都有税收协定。

2. 考虑您的投资目标

投资房产可以让您利用储蓄。例如，通过初始投资2万到2.5万欧元，您可能可以购买价值25万欧元的房产。10年后，这样的房产可能价值32万到36万欧元。这是您的主要收益来源。确保房产投资安全并符合您的整体策略或投资组合。

3. 评估银行融资和现金流

检查投资银行允许您借贷的金额、您的现金流以及最佳首付款。使用在线工具如按揭可负担性计算器进行快速检查。您可以用自住房的过剩价值作为投资房产的抵押。您可以找到其他详细工具来帮助您审查现金流前景和回报潜力，考虑税收规则、租金回报、成本、首付款和房产价格上涨。

4. 找到具体的项目或房产

考虑您愿意承受多少麻烦。许多投资者更喜欢购买带有租户寻找和维护服务的新房产，但重要的是要审核建筑商以确保高质量和可靠性。为了限制投资风险，您需要考虑位于或靠近受欢迎城镇的地段，这些地段有宜人的建筑风格、靠近学校、购物、公园和方便的通勤距离。

给潜在房东的额外建议

您的策略还应根据您的年龄和财务状况有所不同：

-- 年轻投资者：如果您收入高且储蓄适中，但尚未准备好购买自住房，投资出租房产可以最大化您的储蓄和进入房产市场的机会。

-- 自住房屋主：如果您拥有自住房并有一些额外储蓄，利用这些资产可以提升您的长期储蓄计划。您可以用自住房的价值作为投资房产的抵押，从而最小化首付款。

-- 接近退休的投资者：如果您有大量储蓄但担心对股票市场过度暴露，投资出租房产比投资债券和股票更好，因为它可以分散风险。

一切是否都过于美好而不真实？

德国一直是房东的国家：没有哪个国家提供房地产折旧，且很少有国家免除资本利得税。随着新的折旧规则，您可以在六年内对房产价值的约40%进行折旧，创造可观的税收优惠。

由于新住房供应仍然短缺，德国联合政府制定了政策，试图让其三大党派满意，提出支持出租房屋、气候友好型住房和额外所得税减免的建议。

这为投资者创造了一个异常有吸引力的提议，尤其是在大城市，因为折旧仅适用于建筑物，而不适用于土地。我们预计，热门地点将会有竞价，从而推高价值。

考虑到成为德国房东的有利条件，包括税收优惠和政府对节能房产的支持，现在是投资的好时机。充分利用这些机会，享受成为房东的好处，而无需太多麻烦。

为了抓住这一机遇，Hypofriend推出了一款新产品Investfriend，提供经过特别审核的项目，具有税收优惠和交钥匙管理。他们只提供自己也会投资的项目。为了增加便利性，他们还提供报税服务。这使得成为房东变得更加简单且回报更高。