德国专家：目前洪水地区的房产价值损失

南德洪水灾区的人们在经历了人道悲剧后，还将面临长达数年的重大经济损失。气候变化在其中扮演了什么角色，如何预防这些灾难？房地产融资教授塞巴斯蒂安在接受采访时解释了这些问题。他坚信，房主应自行承担风险。

南德洪水地区的房屋因损坏而明显贬值。贬值幅度大概是多少？

塞巴斯蒂安: 目前，这些受影响的房产几乎无法出售。在这样的洪水灾害之后，买家会非常谨慎，导致房价大幅下跌。受影响的房产估计贬值了五分之一到四分之一。

这次被淹的地区相对富裕，那里的房产相对价值较高。这些房产的贬值是否会比阿尔河谷或萨尔州的房产少？

当然。在雷根斯堡河畔的房屋总能找到买家或租户。目前受影响的包括一些经常被淹的中世纪城市。老房子可以承受洪水，技术设备可能受损，但建筑本身不会。高价地区的房主当然更能承受洪水带来的成本。

贬值是否会在一段时间后恢复？

是的，人们终究会忘记。自然灾害发生五年后，房产价值的损失通常还在10%左右，但十年后就没有差别了。

鉴于自然灾害的频发，这种情况会改变吗？

也许吧，因为全球灾难消息越来越多，导致人们对这些灾难的敏感度提高。除了洪水，暴雨和冰雹也在增加。政府最好也能确保这些灾难不被遗忘。

你怎么看待现在很多人呼吁的强制性灾害保险？

让我恼火的是，所有纳税人要为个别房主的错误买单。政客们再次承诺提供财政援助。尤其是在选举前夕，政府通常会分发选举礼物。但正确的做法应该是：在风险地区建房的人必须自己承担后果。每年约有1000栋房屋在洪水风险区建造，令人震惊的是我们从阿尔河谷的洪灾中学到的教训是如此之少。

你支持强制性保险吗？

虽然这是次优选择，但如果政府没有勇气让公民为自己的决定负责，我们必须考虑类似于健康保险的强制保险。不过这只适用于风险地区。在德国，我们有非常好的洪水风险数据。想住在这些地方的人应该自己承担风险。没有理由让所有纳税人来承担这个责任。

这仅适用于洪水吗？

暴雨和冰雹也适用，因为我们也有很好的风险数据。强制保险虽然不符合自由民主党的绝对自由理念，但符合政治现实，否则总是由政府来承担。不过这种强制保险对受影响者来说可能会很贵。热门地段因此会更贵，但这符合市场经济原则。政府需要确保保险公司不会利用这项义务，并且提供再保险的可能性。既然我们能为飓风和核电站提供保险，当然也能为洪水地区提供保险。

强制保险对房主有好处吗？

强制保险会迫使房主更好地预防。例如，谁为房屋投保暴雨险，谁就能获得更便宜的保险费率。受影响者也会更清楚自然灾害的后果，比如，当屋顶的太阳能板被冰雹毁坏时的费用。

房地产市场的价值下跌已持续一段时间，气候变化会加剧这一趋势吗？

目前还没有。我们对节能改造的要求几乎过于严格。在隔热和供暖技术方面，商业地产的买家和租户非常敏感。但对夏季气温上升和极端天气事件如洪水、冰雹和暴雨的保护重视不够。这方面还有很多需要改进。例如，对于高温，我们目前除了空调之外没有太多对策，但空调会影响能耗平衡，因为夏季部分电力来自化石燃料。而高温还会继续增加。

德国哪些地区特别容易受到气候变化的影响？

南德既容易受到洪水也容易受到冰雹的威胁，因为靠近山脉，我们也有空气湿度问题。正如我所说，有非常好的数据，只是公众意识还没有跟上。可能在签订购房合同时，公证人有义务进行告知会更好。

你对房主和购房者有什么建议？

了解房产所在地的自然风险，并考虑为其投保或采取适当的防护措施。还要考虑，如果自然灾害或非常炎热的夏季在十年内更频繁地发生该怎么办。

适当的防护措施有哪些？
要明确，如果自家地下室被淹，会发生什么，是否能通过窗户密封来防止。例如，技术设备不必放在地下室，可能放在阁楼上更好。特别是设备坏了的时候，应该考虑换个地方。

你在雷根斯堡大学工作，当地的洪水情况如何？

我现在坐的火车因洪水延误了1.5小时。但水位正在慢慢下降。雷根斯堡准备充分，因此避免了更大的损失。例如，这里使用了移动防水墙，并且事先进行了演练，因为这需要快速反应。预防措施也可以由市政当局很好地组织。

你认为南德的洪水损失多久能恢复？

还需要几周时间才能明确损失的范围：哪些东西能恢复，哪些是永久损坏的。修复工作将需要几个月。但不会像阿尔河谷或2002年易北河的世纪洪灾那样严重，当时施罗德总理穿着胶靴在大选前夕树立了危机总理的形象。