房东或租客须知,租金上涨的规定

德国中文网 2024-06-29 0"

房东或租客须知,租金上涨的规定

当住房供应少于需求时,房东可以根据市场经济的规律要求涨租,但这并不总是合法的。

一个典型的例子是一位哈雷市的房东试图以更换烟雾报警器为由大幅提高租金。然而,租户反抗并最终在2023年5月赢得了联邦法院的判决。法院裁定,仅仅更换烟雾报警器并不能作为涨租的理由,因为新烟雾报警器通常不被视为现代化措施。只有技术改进或其他确凿的提升,例如提高能源效率,才能允许租金上涨。在这个案例中,法官认为并不存在这种情况。

这一案例表明,租户不必也不应接受每一次涨租。“关于租金上涨的法律规定基本上是明确的,”律师弗洛里安·蒂默在Anwalt.de网站上解释道,“房东不能随意或大幅度地提高租金。”事实上,任何租金上涨都必须由房东合理解释,否则“涨租是不合法的。”此外,法律对租金上涨有严格的规定,房东必须具体说明涨租的原因,并明确标出新旧租金数额。租户在收到涨租通知后的三个月内支付新的租金。

允许的租金上涨和上限

此外,首次涨租必须在入住12个月后进行。之后,每次涨租之间必须间隔15个月。房东还必须遵守所谓的“封顶限制”,即租金在三年内最多只能上涨20%。在租金紧张的市场中,这一涨幅限制为15%。

理论上是这样,然而在实践中,房东有许多办法绕过这些规定。例如,房东可以根据当地租金水平(租金镜像)调整租金。如果进行现代化改造并带来确凿的改善,也可部分转嫁给租户,涨幅可达投资成本的8%,但不超过每平方米三欧元。在这两种情况下,房东无需遵守15个月的间隔期。

吸引新的租户

房东还可以通过在租赁合同中明确约定租金阶梯或指数租金来灵活快速地提高租金。这样,租金会按固定间隔或根据通货膨胀率进行调整。

在重新出租时,房东也可以提高租金。如果存在租金镜像,租金可比通常水平高出10%。如果没有租金镜像,租金甚至可以高出20%。在租金紧张的市场,如柏林,重新出租时仍允许比当前平均租金高出10%至15%。

一些聪明的房东找到了绕过租金上限的方法,即提供带家具的短期租赁。此类房屋不受租金上限的限制,新建的带家具房屋也是如此。

不合法的租金上涨

尽管如此,仍有一些不合法的涨租案例。例如,房东变更本身并不能作为涨租的理由,也不能因为更换门铃或标牌,或重新粉刷而涨租。同样,回溯性涨租也是不允许的,因为租户必须事先同意涨租。在缺乏同意的情况下,涨租是无效的。

如果对涨租的合法性有疑问,租户应花时间进行核查,必要时寻求法律帮助。租户有两个月时间对涨租提出异议,异议应充分且最好书面提出。如果成功,将节省不少费用;如果涨租合法,至少也获得了经验。

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