UBS报告：德国房价或将反弹，房地产泡沫风险降低

根据瑞士银行UBS的最新报告，法兰克福和慕尼黑的房价下跌趋势可能已结束，随着利率下降，市场或将回暖。UBS欧洲区首席执行官托比亚斯·沃格尔表示，利率的下降将使潜在买家重新倾向于购买房产，尤其是欧洲央行（ECB）在今年夏季两次降息后，预计在10月或12月还会进一步下调。这将促使首次购房者重返市场，推动房价上涨。

UBS每年对全球25个大城市的房价进行分析，并发布全球房地产指数。德国的法兰克福和慕尼黑一直是关注的重点。由于建筑成本上升和利率一度攀升，导致新房建设几乎停滞不前，加之法兰克福和慕尼黑每年约1%的人口增长，住宅供应愈发紧张，租金价格也预计将继续上升。然而，德国疲弱的经济可能会在一定程度上抑制房价和租金的快速增长。

房地产泡沫风险下降

尽管房价和租金可能会上涨，但UBS认为泡沫风险显著降低。根据UBS的风险指标，法兰克福和慕尼黑目前在全球25个城市中处于中等风险水平。2022年，法兰克福和慕尼黑的房地产泡沫风险指数分别为2.21和1.78，属于高风险水平。而最新数据表明，法兰克福的指数已降至0.75，慕尼黑为0.54。

全球范围内，房地产泡沫风险也有所下降，这主要是由于房贷利率上升，导致需求下降，房价较高峰时下跌了约20%。不过，迈阿密和迪拜则是例外城市，房价持续上涨，迪拜过去一年上涨了17%，自2020年以来累计上涨超过40%。

尽管房价有所回调，但法兰克福和慕尼黑的房价仍远高于十年前，法兰克福的房价较十年前上涨了90%。尽管价格回落，购房者的购买力仍大幅下降，相较于2021年，普通工人目前能负担的住房面积减少了40%。