德国房价再次显著上涨，市场回暖迹象初现

德国房地产价格在经历长时间低迷后再次明显上涨。一项最新研究显示，2025年第一季度住宅房产价格出现久违的强劲反弹，尤其是在埃森和莱比锡涨幅最为突出。不过，租赁市场依然紧张，租户仍难以喘息。

根据德国科隆经济研究所（IW）发布的数据，2025年第一季度德国住宅房产价格环比上涨1.2%，为自2022年春季以来最大涨幅。其中，独栋与双拼住宅价格涨幅达2.3%，同比更是上升2.9%，创下三年来最高纪录。报告作者、经济学家萨格纳和福伊特兰德表示：“这一走势显示出市场正趋于稳定。”他们认为，融资成本略有下降以及对自有住房的持续需求，尤其是对现房的需求，是促使市场回暖的主要原因。

从地区来看，埃森的房价环比上涨6.3%，莱比锡上涨5.8%，涨幅最为明显。相比之下，科隆是少数例外，房价小幅下跌0.3%。杜塞尔多夫、多特蒙德、柏林和斯图加特的房价也有所上涨，但幅度相对温和。研究人员强调，目前尚无法确认这是否标志着房地产市场的长期转折点，因为市场参与者仍对价格高度敏感，同时整体经济环境依旧充满不确定性。因此，当前价格波动尚不代表回归过去经济繁荣期的强劲走势。

尽管购房市场开始回温，但租赁市场并未出现缓解迹象。研究指出，2025年前三个月，全国租金较上季度上涨1.2%，同比增长4.3%，略低于2024年第四季度的4.7%和第三季度的5.3%。增长放缓部分与工资增长动能减弱及整体经济疲软有关，但租金涨势依然强劲。

研究指出，住房供应持续短缺，尤其是在大城市和经济活跃地区，需求依然旺盛，经济不确定性对租房需求的影响有限。一年来，租金涨幅最大的是莱比锡（上涨7.7%）、埃森和法兰克福（各6.1%）、以及杜塞尔多夫（5.8%）。汉堡、慕尼黑和斯图加特的涨幅也相对显著，分别达到4.9%、4.6%和4.6%。柏林的租金涨幅放缓至3.0%，低于全国平均水平，科隆（3.5%）和多特蒙德（3.7%）同样低于整体水平。

德国经济研究人员警告称，美国前总统特朗普的贸易政策可能对德国房地产市场带来负面影响。由于他大幅提高进口关税，这将间接影响就业市场，尤其对商业地产需求构成压力。同时，对钢铁、铝等关键建筑材料加征关税将推高建筑成本，叠加供应链持续不畅，将进一步导致新建项目延误并增加费用，从而加剧整体住房供应紧张，推高现有房产价格。

此外，国际金融市场的不确定性导致资本涌入相对安全的资产类别，如德国国债，从而在短期内降低了房地产融资成本。研究指出，这种背景下对高品质住宅的需求，尤其是来自国际买家的兴趣依旧高涨。

不过，从长期来看，特朗普对外贸易政策所引发的全球通胀压力，可能促使央行加息，从而推高融资成本。这不仅会抑制购房者的买房意愿，也将对住宅建设投资造成压力。科隆经济研究所总结道：“这将使房地产购买和新建项目在未来面临更大挑战。”